Baubeschreibung

Allgemeine Beschreibung der Bauaufgabe

Bauwerk/Baukörper:

- Der Mehraufwand für den Material An-/Abtransport, für das Fördern und Laden

innerhalb des Bestandsgebäudes ist einzukalkulieren.

- Durch den erschwerten Material An- und Abtransport wird eine Besichtung der

Maßnahme vor Ort empfohlen.

1. Gelände – Höhenlage (Grundwasserstand), Kontaminationen:

Grundwasser steht in den geplanten Baugruben lt. Gutachten nicht an, in mittlerer Höhe zum Bestandsgelände jedoch etwas Schichtenwasser. Kontaminationen sind lt. Gutachten im Baugrund v.a. aus Rückständen der Glasproduktion zu erwarten (Ofenschlacken). Desweiteren ist eine durchgängig vorhandene Torfschicht zu entsorgen.

2. Gründung:

Die notwendigen Nachgründungen konnten von den Tragwerksplanern, auf Grundlage des erweiterten geotechnischen Berichts, IB auf eine Gründungsertüchtigung des Wirtshauses reduziert werden. Im gesamten Gebäude müssen wegen des schlechten Untergrunds neue Bodenplatten mit bis zu 70cm hohem Unterbau (im Saal als „Frostschutzpolster“) eingebaut werden.

Die neuen Anbauten im Süden werden mit tragenden Bodenplatten unterkellert und als weiße Wanne in WU-Beton ausgeführt. Der neue Anbau im Norden wird nicht unterkellert und mit einer tragenden Bodenplatte gegründet.

3. Tragwerk:

Die Fundamente aus Granitmauerwerk werden partiell mittels Fugenergänzungen und Mauerwerksaustausch ertüchtigt; das darüberliegende Bestandsmauerwerk aus Vollziegeln mit Rissvernadelungen. Die Dachtragwerke von Saal und Wirtshaus werden zimmermannsmäßig restauriert bzw. verstärkt.

Die neuen Anbauten werden aus Stahlbeton (im Untergeschoss WU), Stahlprofilen, Brettsperrholz und Pfostenriegelfassaden aus Stahl errichtet.

4. Außenwände und Fassadenbehandlung:

Die erdberührten Bausubstanz von Saal und Wirtshaus, die mit den Baumaßnahmen nicht ausreichend gegen aufsteigende Feuchte und Taupunktunterschreitung zu schützen sind, werden im Sockelbereich mit Temperierungsschleifen getrocknet. Das Mauerwerk wird offenporiger und dämmt somit besser. Desweiteren wird der Salztransport unterbunden, was die Konsistenz des Mauerwerks erhält und wiederkehrende Putzerneuerungen langfristig vermeidet.

Desweiteren wird der Feuchtigkeitseintrag unterhalb der Geländeoberkante gebäudeumlaufend durch eine verdichtete Ton-Mischung „Dernoton“ unterbunden.

Die Außenputzflächen werden weitestmöglich gehalten und in der Oberputzstruktur an den historischen Putz angeglichen (putzsichtig ohne Farbbeschichtung, flächig Rieselputz, Fassadengliederungen glatt).

Im Rahmen der restauratorischen Voruntersuchungen wurden Putz- und Farbmuster der unterschiedlichen historischen Oberflächen gesichert.

Die nicht haltbaren Putze werden abgenommen und im erdgeschossigen Bereich bis maximal 2,5 m Höhe durch ein Funktionsputzsystem ersetzt. In den Obergeschossen ist ein Kalkputz vorgesehen. Der Anstrich erfolgt auf Silikatbasis.

Die neuzeitlichen Fensteröffnungen links vom Wirtshauseingang werden zurückgebaut und das ursprüngliche Schaufenster als Vitrine für Speisekarten und Veranstaltungsaushänge wiederhergestellt. Die vermutlich zugesetzten Ochsenaugen links und rechts vom Wirthauseingang werden wieder geöffnet.

Die historischen Pilaster und Gesimse werden mittels Schablonen vom Restaurator handwerklich ergänzt.

5. Innenwände und Wandbehandlung:

Die historischen Innenputzflächen werden weitestmöglich gehalten und erneuerte Wandflächen mit Kalksandschweiß an den historischen Putz angeglichen und farblich lt. restauratorischer Befundung neu gefasst.

Die erneuerten Wandflächen mit Feuchtigkeitsschäden entlang der Sockel werden mit einem Funktionsputz ergänzt und in Bereichen mit Wandverkleidungen ohne Oberputz lediglich abgerieben; in sichtbaren Bereichen wird der Übergang zum historischen Bestand wird der Funktionsputz mit einer diffusionsoffenen Glätte im System angeglichen.

Intakte Putzflächen werden vom Restaurator / Kirchenmaler von neuzeitlichen Farbfassungen und Tapeten befreit, ggf. vorhandene Risse und hohlliegende Teilbereiche werden durch Verschraubungen und Hinterspritzen saniert, sowie nach Angleichung der Oberflächen farblich lt. restauratorischer Befundung neu gefasst.

Neuzeitliche Zwischenwände, v.a. im Wirtshaus werden abgebrochen und ein paar wenige neue Türöffnungen erstellt; die Raumstruktur wird grundsätzlich in die ursprüngliche Aufteilung zurückgeführt und im Obergeschoss um ablesbar neue „Bad-Boxen“ in Trockeneinbauweise ergänzt.

Die teilweise nur ca. 15cm starken Bestandstrennwände im Obergeschoss des Wirtshauses erfüllen die heutigen Anforderungen des Schallschutzes leider nicht (Trittschall und Lärmschutz zu den Gasträumen bzw. Wohnungen untereinander) und werden nach Angabe des Bauphysikers um Vorsatzschalen in Trockenbauweise ergänzt.

6. Decken und Deckenbehandlung sowie Bodenbeläge:

Die historischen Innenputzflächen werden großteils gehalten, erneuerte Deckenflächen mit Kalksandschweiß an den historischen Putz angeglichen, farblich lt. restauratorischer Befundung neu gefasst und Fehlstellen im Stuck ergänzt.

Die wenigen noch vorhandenen historischen Bodenbeläge können wegen der mangelhaften Unterkonstruktionen und des schlechten Oberflächenzustands nicht restauriert werden, aber angelehnt an den Bestand in Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege erneuert.

Die Deckensysteme werden rein zimmermannsmäßig mit neuen Fehlböden ertüchtigt und im Wirtshaus um die notwendigen Trennlagen für den Schallschutz (Trittschall und Lärmschutz zu den Gasträumen bzw. der Wohnungen untereinander) in Abstimmung mit dem Bauphysiker ergänzt. Die Decken- und Zerrbalken EG/OG, sowie OG/DG, werden in uneinsehbaren Bereichen ggf. mittels Anlaschungen gelöst, um den notwendigen Rückschnitt der Holzbalken geringstmöglich zu halten und so den Eingriff in den historischen Bestand zu minimieren.

7. Treppen (Konstruktion, Belag, Geländer):

Die historischen Treppen im Saal werden inkl. Handläufen restauriert.

Die Treppenläufe von OG bis DG im Wirtshaus werden ebenfalls restauriert und der nicht mehr vorhandene Treppenlauf EG bis OG an ursprünglicher Stelle rekonstruiert; ggf. wird der Treppenstufenbelag des zweiten Laufs etwas aufgesattelt um höhengleich an den neuen Bodenbelag anzuschließen.

8. Dachkonstruktion, Dachdeckung, Dachentwässerung:

Die Ergänzungen und statischen Ertüchtigungen der Dachstühle erfolgen in handwerklicher Art und Weise mit querschnittsgleichen Überplattungen und Zangenkonstruktionen.

Der Dachstuhl des Saals bleibt kalt und das historische Dachtragwerk um eine Schalung erweitert und wieder mit Falzziegeln gedeckt. Der historische Dachstuhl bleibt erhalten und im Innenraum sichtbar.

Im Wirtshaus wird die erste Ebene des Dachgeschosses ähnlich dem früheren Zustand mit Zimmern wieder mit kleinen Apartments ausgebaut. Die zweite Ebene des Dachgeschosses wird zu Lagerzwecken und mit einem Haustechnikraum für Elektroverteilungen nicht voll ausgebaut.

Die Dächer von Saal und Wirtshaus werden wieder mit Doppelfalzziegeln, naturrot, nicht engobiert, eingedeckt. Zur Belichtung des obergeschossigen Flurs im Wirtshauses werden zwei Dachflächenfenster eingebaut, die mit ziegelfarbenen Blechabdeckungen/-lamellen an die Dachhaut angeglichen werden.

Die Verblechungen und Dachentwässerungen von Saal und Wirtshaus werden nach Bemusterung mit dem Landesamt für Denkmalpflege aus patinierungsfähigem Blech ausgeführt.

Das Dach des südöstlichen Anbaus „Salon Isidor“ wird aus mattem Edelstahlblech mit Doppelstehfalz eingedeckt.

In der Ziegeldachfläche von Saal und Wirtshaus werden die Schneefänge als Gitter, matt ziegelfarben pulverbeschichtet, und der Schneefang auf dem Doppelstehfalzdach des „Salon Isidor“ wird mit aufgeklemmten Schneefangrohren und dazwischenliegenden Eishaltern ausgeführt.

Das Zwiebeltürmchen auf dem Dachreiter des Saals wird mit Kupferblechen restauriert und die vorhandenen Holzlamellen wieder als Fortluftabdeckungen lüftungstechnisch genutzt; hierfür müssen von der historischen Schachtverkleidung mit Boden-Deckelschalung lediglich zwei gegenüberliegende Seitenwänden im oberen Bereich ausgenommen werden. Die Fortluftöffnung über dem Saal wird unter dem Ventilator brandschutztechnisch geschlossen, die Oberfläche nach Bemusterung mit dem Landesamt für Denkmalpflege gefasst.

Die PV-Anlage auf dem Saal wird als ziegelrote „In-Dach-Anlage“ analog zu den Falzziegeln in Reihen an der Dachlattung gesetzt und wurde im Detail mit der Fachstelle des Landesamts für Denkmalpflege bereits abgestimmt.

Die vorhandenen Kamine über Dach bleiben in Material und Form erhalten und werden entsprechend saniert.

9. Sonnenschutz- und Verdunkelungseinrichtungen:

Außenliegend wird im historischen Bestand kein Sonnenschutz o.ä. angebracht, im Saal werden innenliegend -zwischen historischem Fenster und raumseitiger Aufdopplung- Verdunkelungsrollos vorgesehen, der Blendschutz in der Wandverkleidung raumseitig integriert. Im Wirtshaus kann innenliegend mit Vorhängen verdunkelt werden.

Der neue südliche Anbau wird mit einem außenliegenden Sonnenschutz aus Glaslamellen versehen und kann nicht verdunkelt werden.

10. Außen- und Innentüren und Fenster:

Die ehemaligen Saal-Eingangstüren bleiben erhalten und verbleiben als restauriert „Tapetentüren“ in den historischen Wandverkleidungen; die brandschutzrechtlich notwendigen Schutzfunktionen werden in den Türlaibungen von zusätzlichen neuen Türen mit schlanken Stahlrahmen und Verglasungen übernommen.

Die straßenseitige Eingangstüre zum Wirtshaus wird entsprechend dem historischen Vorbild rekonstruiert, bleibt aus der Nähe betrachtet durch scharfe Kanten und abstrahierte Ornamentik jedoch als neues Element erkennbar. Die biergartenseitigen Außentüren zum Wirtshaus werden in Anlehnung an historische Eingangstüren neu interpretiert, Nebeneingangstüren als Tapetentüren erneuert.

Die historischen Außentüren im Saal werden im EG restauriert und als Innentüren mit Brandschutzaufdopplungen weiterverwendet; die Außentüren im UG sind nicht mehr vorhanden und werden in Anlehnung an historische Nebeneingangstüren in Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege neu interpretiert.

Die historischen Innentüren im Saal werden restauriert, wo erforderlich mit Rauch-/Feuerschutztüren aufgedoppelt und mit neuen Türen nach historischem Vorbild ergänzt. Die Innentüren im Wirtshaus werden nach historischem Vorbild erneuert.

Die eine noch erhaltene historische Innentüre zwischen Wirtshaus und Saal wid fachgerecht restauriert und saalseitig mit einer Brandschutztüre aufgedoppelt. Neue Innentüren im Wirtshaus werden dem historischen Vorbild abstrahiert nachempfunden.

Die restlichen vorhandenen, einfach verglasten Fenster des Saals mit Sprossenteilung und die Festverglasungen der darüberliegenden Ochsenaugen werden weitestmöglich erhalten und überarbeitet. Hierbei wird auf die Wiederverwendung historischer Beschläge und den Erhalt historische Verglasungen geachtet. Beschädigte oder fehlende Teile werden in Form, Struktur und Material dem historischen Bestand entsprechend ausgebessert. Die historischen rot- und grauweißen Farbfassung wird wiederhergestellt.

Raumseitig werden die Fenster des Saals mittels Isolierglasfenstern mit schlanken Stahlprofilen bauphysikalisch ertüchtigt und farblich an die Innenwand angeglichen.

Da im Wirtshaus keine historischen Fenster mehr vorhandenen sind, werden diese mit neuen Holzfenstern mit Öffnungsflügel-/Sprossenteilung nach historischem Vorbild versehen (Isolierglasscheiben mit aufgesetzten „Wiener Sprossen“).

11. Schall- und Wärmeschutz:

Der Schallschutz des Wirtshauses zu den darüberliegenden Appartements wird in Trockenbauweise durch Ertüchtigung der Holzbalkendecke und zusätzliche Vorsatzschalen an den Wänden im Obergeschoss geleistet. Der nachbarliche Schallschutz vom Saal wird durch die aufgedoppelten Fenster und Bestandswände erfüllt.

Der Wärmedämmung im Wirtshaus und im Saal wird mit gezielten Maßnahmen in den bauphysikalisch notwendigen Bereichen in Abstimmung mit dem Denkmalschutz umgesetzt und die Bestandsstruktur genutzt bzw. ergänzt - gedämmt wird großteils mit Holzfaserplatten, in feuchtigkeitsberührten Bereichen mit Glasschaumplatten/-schotter und in Laibungen mit Kalziumsilikatplatten.

Der sommerliche Wärmeschutz ist im Bestand bei Saal und Wirtshaus durch den geringen Öffnungsanteil, massive Wände und den ungenutzten Dachraum als Puffer gegeben. Der leichte neue Anbau im Süden mit den großen Glasflächen wird durch eine vorgelagerte Schicht aus Glaslamellen geschützt, die Wärmestrahlung reflektiert und hinterlüftet wird.

12. Immissionsschutz:

Der Betrieb von Saal und Wirtshaus mit Biergarten verursacht zusätzlichen Lärm, vor dem die Anwohner geschützt werden müssen.

Die Immissionswerte wurden im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung überprüft und die Grenzwerte durch Schutzmaßnahmen v.a. durch die Überdachung der Sitzflächen im Biergarten eingehalten.

Die Überdachungen sind nur leicht geneigt und werden mit Gründächern ausgeführt. Die Tragkonstruktion aus Stahl wird mit einem dunkelgrau bis schwarzen Pulverbeschichtung versehen, die an die Außenbeleuchtung (Poller- und Wandleuchten) farblich angeglichen wird.

13. Brandschutz:

Der Gebäudekomplex konnte unterteilt in Saal (mit Anbauten) der Gebäudeklasse 3 und Wirtshaus der Gebäudeklasse 4 zugeordnet werden statt insgesamt der Gebäudeklasse 5. Die daraus resultierend niedrigeren Brandschutzanforderungen vereinfachen den Umgang mit dem historischen Bestand und machen weniger Eingriffe in die Substanz notwendig.

14. Gebäude-Energie-Gesetz:

Die Anforderungen lt. GEG werden bei Saal und Wirtshaus grundsätzlich eingehalten – mit Ausnahme der Außenwände, die aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht gedämmt werden können. Die neuen Anbauten sind entsprechend des GEG ausgelegt, das Heizhaus am Bauhof hält als reiner Technikraum lediglich den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 ein.

15. Barrierefreiheit:

Die barrierefreie Erschließung des Saals ist aus topographischen Gründen nicht über den Haupteingang im südlichen Anbau, sondern lediglich „barriere-arm“ über eine Rampe mit ca. 11 % Gefälle möglich. Die barrierefreie Erschließung erfolgt über den Nebeneingang bzw. Notausgang an der Nordseite des Saals neben dem Eingang zum Wirtshaus.

Der Zugang zum Wirtshaus wird an Nord- und Südseite, sowie zum Biergarten, barrierefrei mit Rampen ohne Eingriff in den Bestand umgesetzt.

Zur Verfügung gestellte Anlagen

Lagerflächen auf der Baustelle werden in Absprache mit der Bauleitung im Rahmen des

Baustelleneinrichtungsplanes festgelegt. Räume innerhalb des Gebäudes werden als Lager-,

Arbeits- und Aufenthaltsräume grundsätzlich nicht zur Verfugung gestellt und dürfen als solche

auch nicht hergerichtet werden.

Die Lagerung von Baumaterial ist mit der Bauleitung abzustimmen.

Vorbemerkungen

1. Baufristenplan

Der Auftragnehmer hat einen Baufristenplan als Balkendiagramm über seine vertraglichen

Leistungen zu erstellen, anhand dessen die Einhaltung der Vertragsfristen nachgewiesen und

überwacht werden kann. Die Festlegungen des Auftraggebers, z.B. zur baufachlichen oder

terminlichen Koordinierung mit den übrigen Leistungsbereichen, sind zu berücksichtigen. Bei

Änderungen der Vertragsfristen oder bei erheblichen Abweichungen von sonstigen

Festlegungen ist der Plan unverzüglich zu bearbeiten. Der Plan ist dem Auftraggeber

innerhalb von 12 Werktagen nach Auftragserteilung, bei Überarbeitungen unverzüglich jeweils

in 3 Fertigungen zu übergeben.

2. Einrichtung von Unterkünften

Unterkünfte wie Schlafräume und Aufenthaltsräume für die Freizeit dürfen in der

Liegenschaft, in der sich die Baustelle befindet, nicht eingerichtet werden.

3. Bauleiter

Auf der Baustelle muß ständig eine fachlich qualifizierte Aufsichtsperson des Auftragnehmers

anwesend sein.

4. Baustellenbesprechunge n

Der Auftragnehmer hat zu den Baustellenbesprechungen, die der Auftraggeber regelmäßig

durchführt, einen bevollmächtigten Vertreter zu entsenden. Die Besprechungen finden jeweils

wöchentlich statt. Ein Vergütung für die Teilnahme an den Baubesprechungen erfolgt nicht.

5. Bautagesberichte

Die Bautagesberichte sind in 3-facher Ausfertigung (DIN A4) unaufgefordert täglich

einzureichen und fortlaufend zu nummerieren

6. Anordnung von Stundenlohnarbeiten

Mit der Ausführung der im Leistungsverzeichnis vorgesehenen Stundenlohnarbeiten ist erst

nach schriftlicher Anordnung des Auftraggebers zu beginnen. Der Umfang der im Einzelfall zu

erbringenden Leistungen wird bei der Anordnung festgelegt. Die Stundenlohnzettel sind

werktäglich einzureichen.

Sonstiges

Eine intensive Koordination und Abstimmung auch zwischen den einzelnen Auftragnehmern ist erforderlich. Ein kontinuierliches Arbeiten ist ggf. nicht möglich.

Deutschsprechende Ansprechpartner mit Entscheidungsbefugnis haben sich während der

Baumaßnahme ständig auf der Baustelle zu befinden:

- mindestens ein Polier oder Vorarbeiter

- ein Wechsel des zuständigen Bauleiters vor Ort ist auszuschließen.

Baulärm

Auf der Baustelle dürfen nur schallgedämmte Baumaschinen eingesetzt werden.

Abrechnung

Die Erstellung der Abrechnungspläne erfolgt zu jeder Zwischenrechnung einschließlich der Mengenberechnungsblätter. Jede Position ist auf eigenen Aufmaßblättern zu erfassen. Zwischenrechnungen und Schlussrechnung sind kumulierend zu erstellen.

Hinweis auf Genehmigungsbescheid:

„Sämtliche Details, sind, sofern nicht mit den Denkmalbehörden anders vereinbart, mit kulturlandschaftsüblichen Materialien, in historischer Handwerkstechnik und nach historischem Vorbild durchzuführen und mit den Denkmalbehörden im Voraus abzustimmen.

Die Empfehlungen der WTA (WTA-Merkblätter) sind bei der Ausführung der Arbeiten zu berücksichtigen.“

Markierungen jeglicher Art sind auf historischen Oberflächen reversibel anzubringen.